关于审理涉房地产纠纷案件适用法律若干问题的调研

长治市上党区占据优越的自然条件，居太行山脉间享有避暑圣地美称，加之近年来县改区行政区域改革和高铁线路的开通，迎来前所未有的巨大发展契机，同时房地产行业也呈蓬勃之势。随之而来的是法院大量房地产纠纷案件。经过此次调研查证，上党区法院近五年共受理涉及房地产纠纷的案件400余件，占比较大。本次调研结合房地产类案件实例，针对房地产纠纷案件发展变化、主要争议、法律适用难点等，找出面临的突出问题，提出下一步的思路和建议，希望能够完善立法，进一步妥善化解房地产相关纠纷，规范房地产市场健康有序发展!

一、涉房地产纠纷案件特点及审理难点

本地房屋纠纷主要有以下类型：商品房预售合同、逾期交房违约、逾期办理产权证书纠纷、经中介购房纠纷、房屋折抵工程款纠纷、小产权房屋纠纷、农村房屋买卖纠纷、房屋拆迁安置补偿纠纷等。探究诸多纠纷形成的原因，既有地区产权登记滞后、开发商拖欠建筑工程款、房屋中介机构管理混乱等外因，也有房屋买卖不规范的内因，并且是一个案件多种法律关系交织，看似简单的案例背后隐含多种社会矛盾和因素。

通过调查研究，笔者总结出涉房地产纠纷案件的审理难点，主要有：1、在共有房屋买卖中，其他共有人的诉讼地位不易确定。特别是在部分共有人以自己名义与他人进行房屋交易时，审查该处分行为是否获得其他共有人的授权较难。2、无权代理、表见代理、恶意串通等行为一般具有隐蔽性，不易查明，因此对房屋买卖合同效力的认定成为难点。3、房屋买卖合同纠纷案件可能涉及多个法律关系，如房屋买卖合同关系、物权关系、债权关系等。这些法律关系相互交织，使得案件变得复杂。

二、下一步的建议和方案

房地产纠纷案件不仅涉及到购房人的切身利益，还有可能引发企业经营困难，威胁银行信贷和合法债权人的资金安全，扰乱房地产市场交易秩序，危及社会和谐稳定，因此法院统一审判尺度、正确适用法律，对于发挥法院对当地房地产市场的引导作用至关重要。为此，建议如下：

(一)严格市场准入制度。

政府、国土、住建部门要经常性开展房地产市场整顿，加强对房地产交易市场的监管，提高房地产市场准入门槛，防止自有资金有限的企业单纯依靠银行贷款、民间借贷方式回笼资金，从事房地产开发;通过深入基层、开展巡查的方式核实开发商在商品房买卖过程中有无违规行为，防止炒作房价等情形出现，对于已有不良记录的企业严禁继续从事商品房开发领域，加大对房地产交易市场的监管。

(二)坚持能动司法

人民法院要强化能动司法理念，延伸司法职能，促进诚信交易，法院要通过公开开庭、发布典型案例等方式，加强普法宣传。选取按揭贷款诈骗、虚假房屋买卖引发的民事纠纷等方面的典型案例，以案说法，宣传签订虚假房屋交易合同的社会危害性和法律后果，提高公众尤其是房地产开发企业的法治观念。

(三)房价涨跌损失赔偿的法律适用

关于房价涨跌损失额如何确定，目前，尚没有明确的民事法律规范调整。现实中往往会出现楼市上涨，卖方在出售房屋后反悔，再次出售，一房多卖，购房人要求补偿差价;或者是房价下跌，买受人自动违约，请求解除合同，并请求出卖人补偿差价。法官大都依照可比照的最相类似房屋的市场成交价来确定。据此，笔者建议尽快出台详细可行的司法解释，为审判实践遇到类似案例提供法律适用的引导。

(四)农村房屋买卖、小产权房屋买卖方面的法律适用

经调研，上党区村落居多，我院受理的农村房屋买卖纠纷不在少数，但农村房地产立法存在大量的法律空白，现行法律对农村房地产的法规内容比较模糊，司法实践中法官审理此类案件大多依靠政策性文件调整。因此笔者认为农村房屋买卖方面的法律还需要进一步加强研究，出台较为明确细化的司法解释，为保障此类案件取得法律效果与社会效果的有机统一。(作者：程星星，山西省长治市上党区人民法院法官助理)